A 4-es metró és a fővárosi főépítész lemondása kapcsán fókuszba került őrmezői irodapark-fejlesztésükről Tatár Tibort, a Futureal Development cég vezérigazgatóját kérdeztük.

Mitől kerülhetett az érdeklődés középpontjába az önök őrmezői projektje?

Jól mutatja az ingatlanfejlesztés budapesti nehézségeit a Kerületi Szabályozási Terv (KSZT) elkészíttetésének és a településrendezési szerződés megkötésének hosszadalmas procedúrája, valamint a főváros-kerület viszonyra jellemző nehézkesség. A Futureal 3 éve vágott bele az őrmezői fejlesztésbe. A területen 2005 óta már jelen van az osztrák Akron cég. Mi a szomszédos telek, a metró közelsége miatt már felértékelt áron történő megvásárlásával kapcsolódtunk be. Most fele-fele arányban birtokoljuk a projektet osztrák partnerünkkel. Belépésünkkor a KSZT előkészítő munkarészei készen voltak. A terület ekkor már a sűrűbb beépítési övezethez tartozott, így természetes az intenzívebb beépítés. A jelen lévő fővárosi és állami tulajdonú területeken is növelték a beépíthetőséget.

Zoboki-Demeter és Társai Építésziroda

Mi történt eddig a beruházás kapcsán?

A KSZT előkészítő munkarészeire alapozva meghirdettünk egy koncepciótervezési pályázatot, amelyre két osztrák és négy magyar építészt hívtunk meg. A tervezési program egy olyan irodapark volt, amely a lakosság rendelkezésére álló új, minőségi közterületet fog közre. A jó tömegközlekedésre való tekintettel igyekeztünk a nyugat-európai normáknak megfelelően a parkolószámot és ezzel a forgalmi terhelést is korlátozni, de a magyar jogszabályi környezet ezt nem tette lehetővé. A pályaművek elbírálására elhívtuk Fegyverneky Sándor országos-, Beleznay Éva mb. fővárosi- és Schreffel János kerületi főépítészt. A tervekben magasházas változatokat is kértünk a tervezőktől, azonban bizonyos magasság felett megugrik a költség, amit bérleti díjban visszanyerni a mostani irodapiaci viszonyok között képtelenség és sajnos a mai szabályozás sem kezeli még megfelelően a magasházak elhelyezésének kérdéskörét. Elvileg egy osztrák koncepciót ítéltünk nyertesnek, de a befektető másik tervet is választhat. Az elmúlt két évben az irodapiac összeomlott. A KSZT-vel kapcsolatos hivatali eljárás elhúzódása a projektet beletolta egy válságidőszakba. A szabályozási terv egyetértési jogának tárgyalását a fővárosnál márciusra tűzték ki. A kerület elé májusba kerülhet, azonban jelen helyzetben mi nem vagyunk fejlesztési kényszer alatt.

Miért bonyolult a mai viszonyok közt a KSZT és a településrendezési szerződés elkészíttetése?

A településrendezési szerződés egy rosszul szabályozott eszköz. A mi értelmezésünk szerint célja a következő: ha egy beruházás miatt többletterhelés mutatkozik, akkor a beruházónak vállalnia kell a keletkező infrastruktúra finanszírozását, de nem az alapinfrastruktúráét, hiszen ezért fizetjük az adót. 2008-ban a főváros elvileg kinevezte a Parking Kft.-ét a településrendezési szerződés előkészítésére. A velük történt egyeztetések alapján létrehoztunk egy infrastruktúraleltárt a javasolt vállalásainkról. 2009-ben a Parkingot visszahívták, azóta nincs gazdája az ügynek. Ismét 7-8 nyolc ügyosztállyal hadakozunk. Decemberben a főépítészi iroda tudtunkra adta, hogy februárra mindenképp meg akarja kötni a szerződést. Készítettünk egy tervezetet januárra - azóta sem kaptunk választ. A volt főépítész fejlesztéspárti, aki nem a mi projektünk miatt mondott le: a fejlesztési ügyeket a nehézkes, bürokratikus közegben nem tudta előrevinni.

Zechner & Zechner ZT. GmbH

Állítólag önök különösen jó kapcsolatokat ápolnak szocialista képviselőkkel.

Helyreigazítanék: a mi projektjeink ciklusokon átívelő projektek, tehát a mindenkori helyi vezetőkkel kell jó viszonyt ápolnunk és legalább olyan jót a Fidesszel, mint minden többi párttal - ez teljesen természetes fejlesztői magatartás és a hosszú távú gondolkodás is ezt kívánja. A projektjeinkkel kapcsolatos önkormányzati döntéseket szinte mindig négypárti egyetértéssel hozták meg, hiszen már bizonyítottunk és ennek köszönhetően nagy a bizalom a Futureal iránt - lásd Corvin projekt! Időről-időre felbukkannak politikai kalandorok az ingatlanpiacon, de pusztán kapcsolatokra nem lehet komoly ingatlanfejlesztést alapozni.

Miként vennék ki a részüket az infrastrukturális beruházásokból?

A fejlesztési terület keleti oldalán alakult ki infrastruktúra-hiányos rész, ezért itt vállaltuk a Somogyi út kiépítését, a névtelen utca bővítését, három lámpás csomópont és egy gyalogos aluljáró létrehozását. A Péterhegyi út hosszabbítása és a buszpályaudvar nem a mi hatáskörünk, ezeket az EU finanszírozza a metróépítés keretében. P+R parkolót pedig sajnos nem szándéka építeni a városnak. Ami a forgalomterhelést illeti, elvégeztettünk egy forgalomszimulációt és egyértelműen látszik: a fő probléma a Budaörsi út autópálya szintű forgalma, ráadásul egy óriási csomópontot is terveznek a metróberuházás kapcsán.

Mi a legvalószínűbb forgatókönyv?

A KSZT-vel a metróberuházás és a főváros a huszonnegyedik órában van. Ha nem készül el záros határidőn belül, az emberek a metróból egy lemurvázott, rendezetlen területre fognak feljönni. Olyan katasztrófahelyzet állna elő, mely sérti a metrós EU-pályázatot. A kerület esetében nem kötelező településrendezési szerződés kötése a KSZT elkészítéséhez, de ők a KSZT elfogadói. A főváros esetében azonban a szerződés megléte belső feltételük az egyetértési jog gyakorlásához. Így többszörösen függünk az önkormányzatoktól. A teljes kelenföldi fejlesztési terület 15-20%-át képviseljük. A főváros a többi szereplőt is megpróbálta egy asztalhoz ültetni, hogy mindenki kivegye a részét az infrastrukturális beruházásokból, de a felek elzárkóztak. A legoptimistább forgatókönyv szerint 2012-ben történhet meg az első kapavágás és az ütemezett beruházás minimum 7-8 évet vehet igénybe.

www.futureal.hu